Жилищный кредит

Жилищный кредит нужен для приобретения жилья, строительства или ремонта уже имеющегося жилья. Обычно залогом является приобретаемая недвижимость.

Перед тем, как взять кредит, необходимо проделать серьезную предварительную работу и принять много важных решений. Начиная с того, насколько большое и дорогое жилье вы можете себе позволить и заканчивая выбором банка и подписанием кредитного договора. Стоит запросить предложения у трех разных банков, поскольку вы не обязаны брать жилищный кредит в банке, где ведете свои повседневные расчеты.

Сравнивать предложения банков упрощает информационный листок потребительского кредита, который каждый банк обязан выдавать вам перед заключением договора. Там прописаны все условия, которые предлагает банк именно вам. Подобными условиями могут быть размер кредита, процентная ставка, коэффициент расходности кредита, прочие дополнительные платы, информация о пенях и других платах, связанных с задолженностью, срок действия договора и т.д.

Прежде чем заключить кредитный договор

Помимо основных условий, таких как ставка процента или самофинансирование, обратите внимание и на другие условия. К примеру, возможно ли погасить кредит досрочно или как получить платежный отпуск. Более подробно об этом вы можете прочитать здесь.

Планируйте кредит заранее

Пересмотрите ваш семейный бюджет и тщательно оцените свою платежеспособность. Для того, чтобы нормально справляться со своими повседневными расходами, ежемесячнвя сумма платежа в погашение кредита не должна превышать 30 – 50% от дохода семьи. Обратите особое внимание и на то, что в будущем сумма ваших обязательств или ваши доходы могут измениться, поскольку период жилищного кредита, как правило, достаточно продолжителен. За это время могут возникнуть неожиданные материальные трудности или незапланированные расходы. В любом случае не стоит брать на себя максимально возможное кредитное обязательство, поскольку в худшем случае это может повлечь за собой снижение качества жизни и серьёзные проблемы.

Оцените наиболее вероятные будущие расходы

Заключение договора жилищного кредита будет, скорее всего, крупнейшим финансовым решением в вашей жизни, торопиться с которым не стоит и к которому следует отнестись со всей серьезностью. Посчитайте и прочие расходы, которые непременно последуют за покупкой и содержанием жилья. К примеру, дополнительно к выплатам кредита следует оплачивать коммунальные платежи, счета за отопление, воду, электричество и т.д.

Учитывайте крупный единовременный расход

После получения положительного ответа от банка, вам предстоят крупные траты в связи с оформлением кредита, общая сумма которых может составить не одну сотню евро. Как правило, необходимо будет заплатить за оценку залоговой стоимости недвижимости и застраховать залоговое имущество. Обратите внимание, что если страхование находящегося в качестве залога имущества является обязательным, то прочие виды страхования, которые вам могут предложить, вы покупаете по своему усмотрению. Например, в отношении долгосрочного кредита банк может предложить заключить договор страхования жизни и/или договор страхования кредита.

Задайте себе три вопроса

Какая сумма кредита позволит вам справиться и с его погашением, и с прочими ежемесячными платежами?
Какой срок и какая сумма ежемесячного платежа будут для вас оптимальными?
Во сколько обойдётся вам взятый кредит с учётом всех сумм, которые вы должны будете выплатить банку в течение всего кредитного периода?

Процент

Процент является ценой кредита, которую вы платите банку за пользование им. Следует уделить особое внимание на принципы формирования процентной ставки, поскольку этот фактор влияет на величину платежа по кредиту. Выясните также, могут ли принципы формирования ставки процента меняться в течение срока действия кредитного договора. Прочитать об этом можно и на домашней странице Финансовой инспекции.

Tри основных принципа формирования ставки процента по жилищному кредиту:

Плавающая, или меняющаяся в зависимости от колебаний Euribor ставка процента. Эта ставка состоит из Euribor, индекс которого меняется каждые шесть или двенадцать месяцев, и фиксированной маржи, о размере которой договариваются банк и клиент. Последняя рассчитывается индивидуально для каждого клиента и зависит от его платёжеспособности, кредитной истории, предлагаемого залога и многих других факторов. Обычно маржа остаётся неизменной в течение всего кредитного периода. Ставка процента зависит в этом случае только от изменений значения Euribor каждые шесть или двенадцать месяцев.
Каждый банк сам определяет базовую ставку процента. Она связана не только с изменением базовой ставки на межбанковском рынке, но и с рисками эстонской экономической среды. Базовая ставка процента изменяется, как правило, каждые шесть или двенадцать месяцев. Кроме того, банк может с определённой периодичностью пересматривать вашу кредитную маржу.
Кредит с фиксированнй ставкой процента. В этом случае процент фиксируется на определённый период (например, на пять или десять лет).

Подсчитайте

Если вы рассматриваете возможность взять кредит с плавающей процентной ставкой, то рассчитайте при помощи кредитного калькулятора, будет ли вам по силам погашение кредита и в том случае, если ставка повысится на 2 – 3%? Вы можете также воспользоваться и калькулятором финансовой устойчивости семейного бюджета, который позволит проанализировать, насколько восприимчив семейный бюджет к возможным изменениям по части доходов, а также к влиянию инфляции и изменению ставки Euribor.

Кредит с какой процентной ставкой разумнее брать?

Меняющаяся, или плавающая ставка процента складывается из двух компонентов: из периодически изменяющейся ставки Euribor и фиксируемой в договоре маржи между банком и клиентом. Euribor, как правило, меняется каждые 6 или 12 месяцев. В соответствии с этим и сумма ежемесячного погашения кредита меняется каждые 6 или 12 месяцев.

Фиксированная ставка процента означает, между банком и клиентом заключен договор, согласно которому процентная ставка по банковскому кредиту будет неизменной продолжительное время (например, пять или десять лет). В этом случае кредитополучатель защищает себя от возможного повышения процентной ставки, поскольку на размер его ежемесячных выплат ставка влиять не будет в течение определенного периода. В то же время фиксированный процент останется неизменным и в случае снижения цены кредита.

Выгода обеих процентных ставок зависит от переменной, величину которой сложно предсказать. Какой вариант окажется выгоднее в тот или иной момент времени, зависит от текущего значения Euribor.

При оценке максимальной кредитоспособности заемщика банк обязан убедиться, что соотношение выплат по кредиту к доходам не превышает 50% на момент принятия решения о предоставлении жилищного кредита. Для определения суммы платежей по кредиту в настоящем расчете используется процентная ставка, определенная в кредитном договоре до 1 апреля 2024 года, к которой добавлено 2 процентных пункта, либо годовая процентная ставка в размере 6%, в зависимости от того, какая из них выше.

Однако с 1 апреля 2024 года надбавка в 2 процентных пункта исчезнет, и расчет будет производиться по процентной ставке кредитного договора или по ставке 6%, в зависимости от того, какая из них выше.

Сумма, срок и график погашения кредита

Максимальная сумма кредита зависит от вашего ежемесячного задокументированного дохода, имеющихся обязательств, числа иждивенцев, срока погашения кредита, стоимости залога, а также от того, берёте ли вы кредит один или совместно с другими ходатайствующими.

В Эстонии, как правило, банкам запрещено выдавать жилищные кредиты на срок более 30 лет. Такое правило установил Центральный банк Эстонии, чтобы предотвратить слишком быстрый рост кредитования и слишком быстрый рост цен на недвижимость.

Продолжительность периода кредитования может зависеть, например, от возраста заемщика, срока действия вида на жительство и т. д. Чем дольше срок, тем ниже ежемесячный платеж по кредиту. Однако в этом случае придется платить больше процентов, и кредит в конечном итоге окажется дороже, чем краткосрочный кредит. 30-летний срок, являющийся максимальным во многих других странах, обусловлен тем, что жилищный кредит обычно берут в 30-летнем возрасте, а это означает, что при 30-летнем сроке кредит

Существует две возможности погашения кредита

Погашение жилищного кредита может происходить по аннуитетному графику и по дифференцированной схеме. В чём разница?

При аннуитетном графике погашение кредита происходит в равных суммах. В первые годы ежемесячный платёж состоит в основном из процентов. Погашение основной суммы кредита составляет лишь малую долю платежа. Это означает, что в первые годы вы платите банку в основном за использование кредита, а не возвращаете сам кредит. С течением времени взносы в погашение кредита увеличиваются, а доля процентов уменьшается из месяца в месяц.

Месяц	Остаток кредита	Погашение основной части кредита	Сумма процентов	Ежемесячный платеж
1	6400,00	64,96	2,67	67,63
2	6335,04	40,35	27,28	67,63
3	6294,69	43,15	24,48	67,63
4	6251,54	40,71	26,92	67,63

Сумма кредита 6400 евро, период 10 лет, ставка процент 5%, погашение по аннуитетному графику

При дифференцированной схеме погашения кредита основной долг выплачивается ежемесячно равными долями. К выплатам основной части добавляются проценты, которые рассчитываются от остатка кредита. Поэтому сумма ежемесячного платежа уменьшается в процессе погашения кредита. Если у вас есть возможность вносить суммы, которые превышают ежемесячный платеж по графику, то выгоднее выбрать дифференцированный способ погашения, поскольку итоговая переплата при данной схеме выходит меньше.

Сумма кредита 6400, период 10 лет, ставка процента 5%, погашение дифференцированных платежей
Месяц	Остаток кредита	Погашение основной части кредита	Сумма процентов	Ежемесячный платеж
1	6400,00	53,33	2,67	56,00
2	6346,67	53,33	27,33	80,66
3	6293,34	53,33	24,47	77,80
4	6240,01	53,33	26,87	80,20

Самофинансирование и залог

Требования банков к размеру самофинансирования могут быть разными. Для новых домов и квартир банки могут предложить меньший процент самофинансирования.

Но одно можно сказать точно – согласно правилам, установленным Банком Эстонии, на момент принятия решения о выдаче жилищного кредита залоговый коэффициент может составлять до 85%. Для жилищных кредитов, гарантированных KredEx, залоговый коэффициент может достигать 90%.

Другими словами, это означает, что самофинансирование должно составлять не менее 15% (10% в случае поручительства KredEx). Чем больше самофинансирование, тем более надежным клиентом вы являетесь с точки зрения банка, и тем более выгодные условия кредитования сможете получить.

Многодетные семьи, то есть родитель или родители, воспитывающие не менее трех детей в возрасте до 19 лет, также могут оформить кредит по ставке самофинансирования 5%, если у них есть поручительство Kredex.

Оливер хочет купить квартиру стоимостью 200 000 евро. Если он возьмет кредит на 85% от суммы покупки, т. е. на 170 000 евро на 20 лет, с процентной ставкой, например, 5,58% в год на остаток кредита, он бы выплатил банку в общей сложности более 282 000 евро по аннуитетному графику (при условии, что процентная ставка не изменится со временем).

Однако если бы Оливер заплатил 20% от стоимости квартиры, то есть 40 000 евро, ему потребовался бы кредит в размере 160 000 евро. Так он выплатил бы банку порядка 266 000 евро за 20 лет, что примерно на 16 000 евро меньше, чем в случае небольшого самофинансирования. С другой стороны, если вместо этого разницу размера самофинансирования (10 000 евро), например, инвестировать, то за 20 лет она может вырасти до суммы, превышающей 16 000 евро.

Обратите внимание!

Уточните в банке, какая недвижимость подходит в качестве дополнительного залога. К примеру, жилищные кредиты не выдаются под залог движимого имущества.
Как основной, так и дополнительный залоги должны быть застрахованы в течение всего кредитного периода. Это означает, что по меньшей мере в течение этого времени вы должны будете платить страховые взносы. Страховое общество вы можете выбрать сами, у вас нет обязанности страховать залог в обществе, предложенном банком. Однако необходимо убедиться, что страховка покрывает все риски, указанные в кредитном договоре.
Право собственности на дополнительный залог может принадлежать не вам, а третьему лицу.
В случае возникновения задолженности по кредиту, банк может потребовать реализации дополнительного залога.
Уточните, в каких случаях банк может потребовать повторной оценки залога и кто обязан нести связанные с этим расходы.
Уясните для себя юридический смысл ипотеки и все связанные с этим ограничения. Гарантирует ли ипотека прочие требования по другим договорам, заключённым между вами и банком? В каких случаях банк имеет право на реализацию залога и каковы ваши права и возможные расходы в этом процессе?
Кроме недвижимости, банк может акцептировать и другие формы залога – к примеру, поручительство третьего лица или поручительство фонда KredEx. При оформлении поручительства KredEx, нужно будет внести плату за поручительство (определённый процент от суммы поручительства).